Vertreterversammlung 2016

Die diesjährige Vertreterversammlung unserer Genossenschaft fand am Montag, dem 20. Juni, statt. Nach erfolgreich abgeschlossener Vertreterwahl waren zu dieser Versammlung sowohl die bisherigen als auch die neu gewählten Vertreter eingeladen. Da die Amtszeit der letztgenannten jedoch erst nach dieser Versammlung begann, waren sie bei den Beschlussfassungen noch nicht stimmberechtigt.
Durch die Versammlung führte der Aufsichtsratsvorsitzende Herr Thomas Werner als Versammlungsleiter. Wie in jedem Jahr standen auf der Tagesordnung in der Hauptsache der Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2015, vorgetragen durch den Vorstandsvorsitzenden Herrn Jens Blasel, die Bekanntgabe des Prüfberichtes des Verbandes der Wohnungsgenossenschaften Sachsen−Anhalt e.V. zum Jahresabschluss 2014 und der Finanzbericht des Jahres 2015, beides vorgetragen durch den kaufmännischen Vorstand Frau Ina Dietze. Außerdem legte Herr Thomas Werner als dessen Vorsitzender in seinem Bericht des Aufsichtsrates Rechenschaft über dessen Arbeit im vorangegangenen Jahr ab.
In seinem ausführlichen Bericht ging der Vorstandsvorsitzende auf allgemeine Rahmenbedingungen, wichtige Daten unserer Genossenschaft und deren Entwicklung, die Realisierung des Reparatur− und Modernisierungsplanes 2015, die Betriebskostenabrechnung 2015 und auf künftige Herausforderungen ein.
So musste er feststellen, dass die Bevölkerungsentwicklung in Gesamt−Deutschland positiv, doch in Sachsen−Anhalt negativ ist. Es gibt ein Geburtendefizit und die Zahl der Sterbefälle hat seit 1994 den höchsten Stand erreicht. Außerdem wird die Bevölkerung immer älter. Dies spiegelt sich leider auch in Zeitz und in unserer Genossenschaft wider. Ende 2015 lag der Altersdurchschnitt der Bewohner unserer Genossenschaft (versorgte Mitglieder und Mitbewohner, ohne Kinder) bei 62,9 Jahren. Der Anteil der über 70jährigen ist seit 1990 von drei auf mittlerweile fast 45 % stetig angestiegen. Schon heute sind 76,7 % unserer Bewohner über 50 Jahre. Der Anteil der 21− bis 30−jährigen beträgt dagegen 7,4 %. Dies stellt unsere Genossenschaft vor entsprechende Herausforderungen. Wir müssen neue, und besonders junge Mieter für uns gewinnen, legte Herr Blasel dar. Diese haben natürlich bestimmte Anforderungen, Wünsche, Vorstellungen, denen wir nur mit topp sanierten Wohnungen und attraktiven Ausstattungen gerecht werden können. Gleichzeitig müssen wir natürlich auch den aus der Alterung unserer Bestandsmieter resultierenden Anforderungen gerecht werden. Auch hier brauchen wir neue Angebote, wie z. B. mehr Barrierefreiheit, Sicherheit durch Notruftelefone und altersgerechte Umbauten. Nur so kann langfristig die Zukunft unserer Genossenschaft gesichert werden.
Dass es bei Sanierungen und Umbauten zu Lärm− und Schmutzbelästigungen für die Mitmieter kommt, ließ der Vorstandsvorsitzende nicht unerwähnt und bat im Hinblick auf die zwingende Notwendigkeit um Verständnis. Er konnte weiterhin berichten, dass sich der Wohnungsleerstand in unserer Genossenschaft im vergangenen Jahr leicht rückläufig entwickelt hat. Er sank von 10,6 auf 10,1 %. Einer der Hauptgründe für dieses Ergebnis ist die Vollvermietung des Haues AMBiente (Anna−Magdalena−Bach−Str. 19 – 21) ab dem 01.01.2015. Ein weiterer Grund war die deutliche Steigerung der Neueinzüge von 99 auf 135 von „außerhalb“. Das heißt, wir konnten 135 neue Mieter gewinnen. Gleichzeitig stiegen die Auszüge nur sehr gering von 109 auf 113 an, so dass wir im Jahr 2015 erstmals seit einigen Jahren wieder deutlich mehr Ein− als Auszüge verzeichnen konnten.
Was den Punkt „Modernisierungs− und Instandhaltungsplan“ betraf, so berichtete Herr Blasel, dass hierfür im Jahr 2015 rund 2,03 Millionen Euro in den gesamten Bestand investiert wurden. Alle Kosten wurden aus Eigenmitteln finanziert. Der größte Teil von etwa 950.000 € wurde für die laufende Instandhaltung aller Wohngebäude, Stellplätze, Garagen und Außenanlagen benötigt. Über größere Instandhaltungs− und Modernisierungsmaßnahmen berichteten wir Ihnen ja bereits unter der Rubrik „Baureport“ in den vorangegangen Ausgaben unserer Zeitung. Abschließend zu diesem Thema stellte der Vorstandsvorsitzende fest, dass alle für das Jahr 2015 geplanten Maßnahmen auch planmäßig abgeschlossen werden konnten.
Anschließend ging er auf die Betriebskosten des Jahres 2015 ein. Diese haben sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 230.000 € auf rund 2,42 Millionen Euro erhöht. Den Hauptanteil nehmen hier wieder die Heiz− und Warmwasserkosten ein. Jedoch hat sich auch die Summe der kalten Betriebskosten um ca. 180.000 € erhöht. Dies resultiert zum einen aus der Anpassung der Versicherungsprämie nach dem Hochwasser von ca. 31.000 € auf 102.000 € und zum anderen aus der Einführung des Mindestlohnes sowie zusätzlicher Hausmeisterverträge, was zu einem Anstieg der Hausmeisterkosten um 45.000 € führte. Auch kommen die Kosten der Winterdienstpauschale in der Abrechnung 2015 erstmals zum Tragen, was nochmals eine Erhöhung von insgesamt 5.000 € bedeutet.
Die neue Betriebskostenposition „Kosten Kabelanschluss“ wurde in die Abrechnung aufgenommen und für die ersten Wohnungen ab 2015 abgerechnet. Mit Einführung dieser Betriebskostenart erhöhen sich die kalten Betriebskosten um ca. 35.000 €. Auch die Wartungskosten der Rauchwarnmelder haben sich im Jahr 2015 um ca. 8.000 € erhöht, nachdem nun alle unsere Wohnungen mit ihnen ausgestattet sind und sie jährlich gewartet werden müssen. Die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser belaufen sich auf ca. 422.000 €. Von der Stadt Zeitz wurden die Abwassergebühren für das Jahr 2015 erhöht und die Gebühr für Niederschlagswasser wurde für die Gemeinden erstmalig für 12 Monate abgerechnet.
Da es auf Grund der Kostensteigerungen teilweise zu recht hohen Nachzahlungen bei der Abrechnung kam, wurden die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten zwischen 13 und 17 % angepasst, die Vorauszahlungen für warme Betriebskosten um 8 %. Den Schwerpunkt der Zukunftsprognose des Vorstandsvorsitzenden bildeten die Herausforderungen, die der bereits eingangs dargelegte Bevölkerungs− und Bewohnerverlust der Stadt Zeitz und der damit unvermeidbare Wohnungsleerstand mit sich bringt. Mit diesen Entwicklungen und Veränderungen hat sich der Vorstand sehr intensiv beschäftigt, es wurden verschiedenste Szenarien und daraus resultierende Maßnahmen diskutiert. So müssen wir davon ausgehen, dass sich der aktuelle Wohnungsleerstand in den kommenden 10 Jahren nahezu verdoppeln wird. Dies ist zwar nur eine Prognose, aber bei Betrachtung der Alters− und Vermietungsstruktur ist diese Entwicklungsannahme durchaus realistisch.
Seit 2011 betrachten und bewerten wir unsere Objekte und die Entwicklung deren Bewohner sehr intensiv. Im Ergebnis zeichnet sich ab, dass sich die meisten unserer Objekte gleichbleibend positiv am Markt entwickeln. Hauptgründe dafür sind eine gute Lage, Infrastruktur und Umfeld. An diesen Objekten werden sich langfristig auch weitere Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich und nachhaltig darstellen lassen. Aber es gibt auch andere – zum Glück wenige – Objekte, bei denen eine negative Entwicklung durch ein schlechtes Wohnumfeld und/oder eine fehlende Infrastruktur zu verzeichnen ist. Einzeln betrachtet, sind diese Gebäude teilweise schon heute unwirtschaftlich. Aus diesem Grund werden wir bis zum Jahresende 2016 rund 50 Wohnungen, vorwiegend in den oberen Etagen, aber auch übereinander liegende 1−Raum−Wohnungen, stilllegen. Diese Entscheidung ist dem Vorstand in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat nicht leicht gefallen, aber wir gehen davon aus, dass bei all diesen Wohnungen nie wieder eine Vermietung stattfinden wird, und somit ist dieser Weg, wirtschaftlich gesehen, der einzig sinnvolle. Wahrscheinlich werden wir auch langfristig nicht mehr daran vorbei kommen, einzelne Hauseingänge oder ganze Gebäude komplett vom Markt zu nehmen, so schwer uns diese Entscheidung auch fallen wird.
Doch es wird auch positive Entwicklungen in der Zukunft bei uns geben. Ausgewählte Objekte werden wir weiterentwickeln. Dabei denken wir z. B. in erster Linie an Aufzugsanbauten, um den Wünschen und Bedürfnissen unserer älter werdenden Mieter gerecht zu werden. Hierzu laufen bereits verschiedene Studien.